PRACE PISEMNE || POMOCE NAUKOWE || TESTY


 
Zaloguj się!
Brak konta kliknij tutaj!


szukaj prac:

zobacz także:

 Kategorie
   • Antyk i Biblia
   • Historia
   • Marketing
   • Pedagogika
   • Pozytywizm
   • Prace Maturalne
   • Przekrojowe
   • Psychologia
   • Recenzje
   • Renesans
   • Romantyzm
   • Rzeczoznawstwo
   • Socjologia
   • Współczesność
   • XX lecie
   • Zarządzanie
 Subskrypcja
Newsletter Skryba.pl
e-mail:


 Sonda
 Jakie jest twoje miesięczne kieszonkowe?

  brak (107)
  do 100 zł (67)
  100 zł - 200 zł (19)
  200 zł - 400 zł (3)
  400 zł - 600 zł (7)
  600 zł i więcej (31)

 

ID:150 Zalety i słabości szacowania nieruchomości podejściem porównawczym. (2007-09-21 13:53:12, redakcja)
Autor: Anonim, Instytucja: Uczelnia wyższa, Liczba stron: 2,5

Zalety i słabości szacowania nieruchomości podejściem porównawczym.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Stosuje się je wówczas gdy znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Jest najczęściej stosowane przy wycenie nieruchomości mieszkalnych, lokalowych oraz niezabudowanych działek przeznaczonych na cele zabudowy. Największą zaletą podejścia porównawczego jest jego prostota. Głównym ograniczeniem jest zbyt mała ilość transakcji porównywalnych nieruchomości.

metoda cenowo-porównawcza - prowadzi do ustalenia wartości nieruchomości przez porównanie cen transakcyjnych otrzymywanych za inne podobne obiekty na wolnym rynku obrotu nieruchomości. Zastosowanie tej metody daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne i położone są w niedalekiej odległości, transakcje zawarte zostały stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek. Ponieważ nieruchomości nie mogą być identyczne, użycie tej metody wyceny wymaga stosowania korekt i poprawek w celu wyeliminowania lub złagodzenia występujących różnic. Dostosowanie cech nieruchomości porównawczych do obiektu szacowanego odbywa się w celu obliczenia, jakie ceny otrzymano by. gdyby nieruchomości sprzedawane posiadały takie same wartości cech jak nieruchomość szacowana.
Etapy realizacji tej metody:

1. wybór nieruchomości porównawczych (od 3 do 5)
2. określenie zestawu cech do porównania i wybór jednostki porównawczej
- rodzaj praw do nieruchomości
- forma finansowania
- warunki transakcji
- warunki rynkowe
- lokalizacja
- charakterystyka ekonomiczna
- użytkowanie
- majątek ruchomy znajdujący się na nieruchomości
3. analiza i weryfikacja danych o obiektach porównawczych ma na celu uzyskanie potwierdzenia, że zgromadzone dane są wystarczająco dokładne i że transakcje odzwierciedlają zachowanie się wolnego rynku.
4. korygowanie polega na porównaniu cech nieruchomości szacowanej z odpowiednimi cechami każdej nieruchomości sprzedanej i opisaniu różnic zarówno ilościowych, jak i jakościowych Rezultatem analizy są przypisane poprawki z tytułu każdej różnicy w cechach obiektów w postaci procentowej lub kwotowej. Wcześniej korygowane są ceny nieruchomości porównawczych przybliżające je do warunków nieruchomości szacowanej, nigdy odwrotnie. Najwygodniej poprawki wprowadzić w postaci procentowej.

Trend czasowy - proces porównania rozpoczyna się od uwzględnienia poprawek ze względu na czas dzielący moment sprzedaży nieruchomości i moment szacowania w celu sprowadzenia cen transakcyjnych do wspólnego punktu czasowego. Ogólny wzór. pozwalający ustalić cenę sprzedaży skorygowaną na moment szacowania, można przedstawić następująco:
-cena skorygowana na moment czasowy (miesiąc, kwartał, rok)
-cena sprzedaży
-współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu (miesiąc, kwartał, rok)
- ilość jednostek czasu.
Tak skorygowana cena następnie poprawiana jest ze względu na inne przyjęte atrybuty.
5. określenie wartości nieruchomości szacowanej na podstawie poprawionych cen sprzedaży nieruchomości porównawczych. Technika porównania nieruchomości parami - polega na porównaniu cech nieruchomości wycenianej o znanych cechach lecz nie znanej wartości, z nieruchomościami już sprzedanymi o znanych cechach i cenach transakcyjnych. Z porównania każdej pary otrzymuje się inną wartość wycenianej nieruchomości. Z wyników wyprowadza się wartość średnią arytmetyczną lub wartość średnią ważoną (przy większym zróżnicowaniu). Procedura postępowania w tej technice jest następująca:
- szczegółowy opis wycenianej nieruchomości
- wybór kilku (3-5) nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych
- zestawienie w pary nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywalnymi
- wybór atrybutów wpływających na ceny transakcyjne
- ocena wpływu wybranych cech na ceny transakcyjne
- określenie wielkości poprawek
- ustalenie dla każdej z porównywalnych par wartości rynkowej
- ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej lub średniej ważonej.
Porównywane nieruchomości powinny być podobne:
- z punktu widzenia nieruchomości
- daty sprzedaży
- lokalizacji
- czynników fizycznych warunków ekonomicznych konkurencyjności na lokalnym rynku
- spełniać warunki:

- - niewymuszonej sprzedaży
- - zbliżonego czasu zawarcia transakcji (okres nie przekraczający jednego roku)
- - pełnej informacji stron o sprzedanych obiektach
- brak szczególnych warunków zawarcia transakcji

Technika ta może być stosowana do szacowania jednakowych nieruchomości mieszkalnych położonych w sąsiedztwie. Jest ona jednak niepraktyczna w taksacji powszechnej. gdyż trudno napotkać wiele tak bardzo podobnych do siebie obiektów Po wyborze cech porównawczych i oszacowania wielkości ich wpływu rzeczoznawca może zastosować model porównawczy cen sprzedaży. Ten proces przyrównywania powinien odpowiadać na pytanie za jaką cenę może być sprzedana szacowana nieruchomość jeśli posiada te same atrybuty co nieruchomości sprzedane na datę szacowania Poprawka czasowa winna być wyznaczona na podstawie analizy trendu czasowego z danych charakterystycznych dla rynku podobnych nieruchomości i wprowadzona w pierwszej kolejności Największe niedogodności i błędy wpływające na fakt błędnego oszacowania wynikają z braku na rynku nieruchomości lokalnych odpowiedniego materiału porównawczego w postaci jak najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. W wyniku takiego niedoboru rzeczoznawcza zmuszony jest korzystać z nieruchomości podobnych lecz, jednak różniących się miedzy sobą w wielu cechach. Innym bardzo niebezpiecznym problemem na który należy zwrócić szczególną uwagę jest to czy posiadane dane o transakcjach posiadają Wiarogodność. dysponowanie fałszywymi cenami sprzedaży prowadzi do błędnych wniosków a co za tym idzie błędnego wyniku końcowego nie odzwierciedlającego faktycznej wartości szacowanej nieruchomości. Należy zwrócić również uwagę na irracjonalne zachowanie się rynku podaży i popytu, oraz na to czy przyjęte jednostki porównawcze modelu są adekwatne do danych rynkowych i czy nie nastąpiło zakłamanie danych prowadzące do przyjmowania błędnych poprawek cechujących nieruchomości porównawcze i ich wpływu na cenę rynkową. Pomimo tylu możliwości popełnienia błędu w szacowaniu tą metodą dokładna analiza nieruchomości porównawczych z zachowaniem szczególnej ostrożności decyduje o tym. że metoda ta jest bardzo szybka w realizacji oraz daje najbardziej wiarygodną cenę możliwą do uzyskania na rynku przez to iż na cenę wpływa bardzo wiele czynników mających wpływ na wartość. Największym problemem z którym należy się liczyć w tej metodzie jest zdobycie odpowiednich danych w odpowiedniej ilości Pozyskiwanie danych:
- urzędy miasta
- biura notarialne
- przetargi
- biura pośrednictwa nieruchomości
- Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa
- urzędy skarbowe.

Technika analizy statystycznej rynku - polega na analizie dużej liczby cen transakcyjnych, określeniu dolnej i górnej sumy wskaźników korygujących, określeniu średniej ceny w próbie reprezentacji, określeniu wartości wskaźników korygujących i ustaleniu wskaźników eksperta. Jest to najlepsza technika przy kompleksowych oszacowaniach, niemniej jest uwarunkowana posiadaniem odpowiednio dużej bazy danych o transakcjach na rynku lokalnym, a więc przydatna jest w szczególności dla miast posiadających w miarę rozwinięty rynek nieruchomości. Technika ta pozwala na oszacowanie jednocześnie dużej ilości (działek, lokali) ma określony moment czasowy. Technika analizy statystycznej rynku w kompleksowym szacowaniu gruntów jest techniką najlepsza i najszybszą oraz daje duży stopień zaufania do otrzymanych wyników.



Masz jakiekolwiek pytania?
Skontaktuj się z naszym konsultantem
GG 8254053



nikt jeszcze nie głosował, ogladano 2851 razy

 
|  copyright SKRYBA.PL  |   hosting by: NetLook.PL  |

| KOMUNIKATY | KONTAKT | WSPÓŁPRACA |
     
stat4u